Vente d’un bien immobilier en Bulgarie par un résident fiscal français : quelles déclarations en France ?

15/05/2026 | Article | Fiscalité France-Bulgarie | Plus-value immobilière

Vous possédez un appartement, une maison ou un terrain en Bulgarie et vous envisagez de le vendre ?

Si vous vivez en France ou si vous êtes considéré comme résident fiscal français, cette vente ne concerne pas uniquement la Bulgarie. En effet, même si l’article 11 de la convention fiscale franco-bulgare prévoit que les gains provenant de la vente d’un bien immobilier sont imposables dans l’État où ce bien est situé, donc en Bulgarie lorsque l’immeuble est situé en Bulgarie, cela ne dispense pas le résident fiscal français de ses obligations déclaratives en France. La plus-value doit en principe être déclarée en France, puis la convention fiscale intervient pour éviter une double imposition, notamment par le mécanisme du crédit d’impôt prévu par l’article 20 de cette même convention.

Ainsi, même si le bien est situé à Sofia, Varna, Plovdiv, Bansko, sur la côte bulgare ou dans un village familial, l’administration fiscale française restera concernée.

C’est un point que beaucoup de personnes découvrent parfois trop tard et peut poser certaines difficultés au moment de remplir leur déclaration de revenus en France.

Le bien est en Bulgarie, mais vous êtes résident fiscal français

Lorsqu’une personne est résidente fiscale française, elle doit déclarer en France ses revenus et gains de source mondiale (l’article 4 A du Code général des impôts).

Cela inclut donc la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier situé en Bulgarie.

Même en cas d’exonération d’impôt en Bulgarie, la plus-value doit être déclarée en France

En Bulgarie, la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier par une personne physique peut, dans certains cas, être exonérée d’impôt. C’est notamment le cas lorsqu’il s’agit de la vente d’un logement détenu depuis plus de trois ans. À défaut d’exonération, la plus-value immobilière est imposée en Bulgarie au taux de 10 %.

Mais attention, cette exonération bulgare ne signifie pas automatiquement qu’il n’y a rien à faire en France.

La plus-value peut devoir être déclarée en France, même si la convention fiscale franco-bulgare permet d’éviter une double imposition.

Comment se calcule la plus-value ?

La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et la valeur d’acquisition du bien.

En pratique, plusieurs hypothèses peuvent se présenter. Par exemple, le bien peut avoir été acheté il y a plusieurs années ; reçu par donation ; reçu par succession ; rénové avec des travaux importants ; déclaré à une certaine valeur dans un acte bulgare. Ces éléments peuvent modifier le calcul de la plus-value et les montants à déclarer.

Quels formulaires faut-il remplir ?

La vente d’un bien immobilier en Bulgarie par un résident fiscal français peut nécessiter de renseigner plusieurs formulaires et cases.

Les formulaires concernés sont notamment :

• 2047, pour les revenus et gains de source étrangère ;

• 2042, déclaration principale ;

• 2042 C, notamment pour la plus-value immobilière.

Le point important n’est pas seulement de savoir qu’il faut déclarer. Il faut aussi savoir comment déclarer, quelle case remplir, quel montant reporter et comment faire marcher correctement le mécanisme prévu par la convention fiscale franco-bulgare.

La convention fiscale permet d’éviter une double imposition

La convention fiscale entre la France et la Bulgarie permet d’éviter que la même plus-value soit imposée deux fois.

Concernant les plus-values immobilières, elle permet de neutraliser l’impôt français par un mécanisme de crédit d’impôt.

Chez NSP Avocats, nous accompagnons régulièrement des clients qui vivent entre la France et la Bulgarie.

Si vous vivez en France et que vous vendez un bien immobilier en Bulgarie, ne partez pas du principe que la vente ne concerne que la Bulgarie.

Même si aucun impôt n’est dû en Bulgarie, une déclaration de la plus-value reste nécessaire en France.

Avant de vendre, ou avant de remplir votre déclaration française, il est préférable de vérifier le traitement applicable afin d’éviter les erreurs.

NSP Avocats vous accompagne dans l’analyse et la sécurisation fiscale de vos opérations immobilières entre la France et la Bulgarie. NSP Avocats est à votre disposition pour toute question que vous pourriez avoir par rapport à votre situation concrète. N'hésitez pas à nous contacter par email ou via notre site internet.